Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 14 de Enero de 1993 - 132 D.P.R. 452

132 D.P.R. 452 (1993) DIAZ V. CONSEJO DE TITULARES

EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

Fernando Díaz, en su capacidad Presidente de la Junta de

Directores del Cond. El Monte Norte,

Demandantes-recurridos

vs.

Consejo de Titulares del Cond. El Monte North Garden,

Demandados-recurrentes

Núm. RE-92-71

132 D.P.R. 452(29)

14 de enero de 1993

REVISIÓN

OPINION DEL HON. JUEZ REBOLLO LÓPEZ

El Tribunal Superior, Sala de San Juan, declaró con lugar una demanda sobre interdicto permanente radicada por la Junta de Directores del Condominio El Monte Norte, determinando la inexistencia de una servidumbre de paso constituida por signo aparente en el caso de epígrafe.

Inconforme, la parte demandada, Consejo de Titulares del Condominio El Monte North Garden, recurre ante nos. Revocamos.

I

En su origen, el proyecto integral de viviendas de alquiler El Monte Apartments, comprendía dos multipisos: El Monte Norte y El Monte Sur; un grupo de edificaciones tipo "town houses", El Monte North Garden (conocido como "las casitas"); y un área comunal recreativa ubicada en el lado este de El Monte Sur. Entre El Monte Norte y El Monte North Garden existía un área verde conocida como "la arboleda" cuyas aceras y caminos se extendían de un condominio a otro sin que existiera delimitación física o interrupción alguna entre uno y otro predio.

El dueño de todo este complejo residencial perteneciente a una sola finca lo era El Monte Associates, L.P. Este decidió convertir el referido complejo residencial de alquileres a uno bajo el régimen de propiedad horizontal. A esos efectos, el 13 de abril de 1966, la finca donde está localizado el Condominio El Monte Norte fue segregada de la finca principal para formar una finca independiente (finca # 24149, Registro de la Propiedad de San Juan) y el 18 de diciembre de 1978, mediante escritura pública, dicho condominio fue sometido al régimen de propiedad horizontal. El área conocida como "la arboleda" quedó dentro de esta finca. De igual manera, el 15 de junio de 1978, la finca donde está situado el Condominio El Monte North Garden fue segregada de la finca principal para formar una finca independidente (finca # 31096, Registro de la Propiedad de San Juan) y, con posterioridad, el 11 de abril de 1979, mediante escritura pública, dicho condominio fue sometido al régimen de propiedad horizontal. El Monte Associates, S.P., mercadeó la venta de ambos condominios presentando un concepto unitario de vivienda con facilidades y accesos comunes a todos.

A mediados de 1980, luego de convertidos los condominios al régimen de propiedad horizontal y de vendidas una parte sustancial de las unidades de vivienda, se instaló una verja de alambres eslabonados ("cyclone fence") con un pequeño portón sin candado en la colindancia del Condominio El Monte Norte y El Monte North Garden. Los residentes de ambos proyectos continuaron teniendo libre acceso a las aceras, caminos y áreas verdes de los mismos. Condómines de El Monte Norte, sin embargo, se opusieron a la apertura del referido portón. Ello llevó a que en 1985 condómines de El Monte North Garden acudieran ante el Tribunal de Distrito, Sala de San Juan, en un procedimiento bajo la Ley Núm. 140 de 23 de julio de 1974, conocida como Ley Sobre Controversias y Estados Provisionales de Derecho. Dicho foro emitió Resolución favorable a los querellantes en la que fijó un estado provisional de derecho, ordenando a los querellados a abstenerse de realizar cualquier acto que tendiera a impedir el libre acceso de los condómines de El Monte North Garden hasta tanto un tribunal de mayor jerarquía resolviera el asunto en forma definitiva.

El 31 de octubre de 1990, el Sr. Fernando Díaz, en su capacidad de Presidente de la Junta de Directores del Condominio El Monte Norte, radicó demanda de interdicto permanente y daños y perjuicios, objeto del presente recurso, en contra del Consejo de Titulares del Condominio El Monte North Garden. Alegó que la referida verja de alambres eslabonados en la colindancia de las fincas estaba siendo utilizada tanto por los condómines de El Monte North Garden así como por extraños para ganar acceso a las áreas comunes de El Monte Norte. Adujo, adicionalmente, que no existía servidumbre de paso alguna entre ambas fincas y a favor de uno u otro predio; que dicha entrada estaba creando una serie de problemas relativos a la seguridad de los condómines y de sus propiedades1 y que tal actuación atentaba contra el derecho de éstos al disfrute pleno y pacífico de su propiedad, ocasionándoles daños irreparables. Solicitó se prohibiera el referido acceso. En su contestación a la referida demanda, el Consejo de Titulares del Condominio El Monte North Garden invocó como defensa afirmativa la existencia de una servidumbre de paso, por signo aparente, a su favor y en contra de la parte demandante; ello en virtud de las disposiciones del Artículo 477 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 1655.

El tribunal a quo llevó a cabo una inspección ocular,2 luego de la cual, el caso quedó sometido. Ambas partes solicitaron se dictara sentencia sumaria a su favor.3 En su moción de sentencia sumaria, la parte demandante alegó que ni de las escrituras de segregación de ambas fincas ni del Registro de la Propiedad surgía la existencia de servidumbre de paso a favor de uno u otro predio. De otra parte, esbozó que en la presente situación no se cumplían tres de los cuatro requisitos pautados por el referido Artículo 477 para que quedara constituida una servidumbre de paso.

La parte demandada se opuso y solicitó, a su vez, sentencia sumaria a su favor predicada en la mencionada defensa afirmativa.

El 19 de septiembre de 1991 el foro de instancia dictó sentencia sumaria a favor de la parte demandante. Descartó la postura de la parte demandada en torno a que las referidas aceras y caminos constituían un signo aparente de servidumbre de paso4 y de la existencia per se de servidumbre alguna en el caso de epígrafe. Conforme a ello, ordenó la clausura del portón y prohibió a los condómines de El Monte North Garden ganar acceso a la propiedad de los demandantes por el mismo. Por último, el tribunal condenó a la parte demandada a pagar las costas de litigio y le impuso $1,000.00 por concepto de honorarios de abogado.

El Consejo de Titulares del Condominio El Monte North Garden acude ante nos de este dictamen. Expone que el foro de instancia erró al no aplicar el Artículo 477 del Código Civil a los hechos del caso y al imponerle honorarios de abogado. Expedimos el recurso solicitado.

Ambas partes han comparecido. Resolvemos.

II

Nuestro Código Civil, en su Artículo 465, 31 L.P.R.A. sec. 1631, define la servidumbre como aquel gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se denomina predio dominante; el que la sufre, predio sirviente. Las servidumbres pueden adquirirse: (1) por ley, (2) por título, (3) por prescripción, o (4) por signo aparente.5

Con relación a este último modo de adquirir una servidumbre, el Artículo 477 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 1655, dispone lo siguiente:

"La existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas establecido por el propietario de ambas, se considerará, si se enajenare una, como título para que la servidumbre continúe activa y pasivamente, a no ser que, al tiempo de separarse la propiedad de las dos fincas, se exprese lo contrario en el título de enajenación de cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo antes del otorgamiento de la escritura."

Debemos examinar si las aceras y caminos objeto de la controversia de epígrafe cumplen con los cuatro requisitos pautados por el citado artículo de manera que podamos concluir si quedó constituida o no una servidumbre de paso por signo aparente en el presente caso.

A. La existencia de un signo aparente entre dos fincas

El signo aparente es la exteriorización o expresión manifiesta de un hecho visible que revela una relación de servicios en un determinado aspecto entre dos fincas establecido por el dueño de ambas. Quintus Mucius Scaevola, Código Civil, 5ta. Ed., Madrid, Reus, 1947, t.X, a las págs.

431-432; Eduardo Tamayo, El derecho real de servidumbre, Barcelona, Bosch, 1956, a la pág. 96. Su apariencia exterior presupone la servidumbre pretendida; de ahí que el legislador, en el Artículo 477, equipare el signo aparente al título. José Bonet Correa, La constitución tácita de las servidumbres, Anuario de Derecho Civil 92 (enero-marzo 1951). Dado la apariencia manifiesta y la situación de hechos que revelan los signos aparentes de servidumbre, su existencia surtirá efectos contra el adquirente del inmueble objeto de la misma aunque no haya en el Registro de la Propiedad constancia alguna de su existencia. Ibáñez v. Tribunal Superior, 102 D.P.R. 615 , 626 (1974). De igual manera, como la apariencia de esta servidumbre le atribuye una publicidad equivalente a su inscripción, la misma resulta ser una excepción a lo dispuesto por el Artículo 475 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 1653, a saber, que las servidumbres discontinuas, sean o no aparentes, sólo podrán adquirirse en virtud de título.

Ibáñez, ibid, a la pág. 627. Esto es, el Artículo 477 aplicará a cualquier servidumbre, continua o discontinua, siempre y cuando ésta sea aparente. Ello es materia trillada en nuestra casuística y en la doctrina española. Ibáñez, ibid, a la pág. 627. Manual Albaladejo, Derecho Civil, Sta. ed., Barcelona, Bosch, 1983, t. III, vol. II, a la pág. 132; José Castán Tobeñas, Derecho Civil Español Común y Foral, 13ra. ed., Madrid, Reus, 1983, t. II, a la pág. 125; José Bonet Correa, La constitución de las servidumbres por signo aparente, Madrid, Gráficas Orbe, 1970, a la pág. 104; Scaevola, ob. cit., a la pág. 433.6

Es debido a las repercusiones que una servidumbre constituida por signo aparente tiene en el tráfico jurídico de los bienes inmuebles que nuestra jurisprudencia...