Lección VI. Hipoteca

Autor:Ruth E. Ortega Vélez
Páginas:194-220
 
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LECCIÓN VI.
LA HIPOTECA
La hipoteca, señala Roca Sastre (1979: 203), es un derecho real perteneciente, en
fuerza de la inscripción y desde el momento de esta, al acreedor sobre los bienes
inmuebles del deudor o de un tercero, en virtud de cuyo derecho, no obstante conservar
el deudor o el tercero la posesión de la cosa hipotecada y la facultad de disponer de ella,
el acreedor adquiere la facultad de perseguirla, cualquiera que sea la mano en que se
encuentre, a fin de ser pagado con el precio de la misma, con la preferencia
correspondiente al grado de su inscripción.
Aunque la hipoteca no está reglamentada por el Código Civil, el Art. 1756 de este
cuerpo legal establece que el contrato de hipoteca cumplirá con los siguientes requisitos:
(1) que la hipoteca se constituya para asegurar el cumplimiento de una obligación
principal; (2) que la cosa hipotecada pertenezca en propiedad al que hipoteca; y (3) que
las personas que constituyan hipoteca tengan la libre disposición de sus bienes o en caso
de no tenerla, se hallen legalmente autorizadas al efecto. El Art. 188 de la Ley
Hipotecaria requiere, para que quede válidamente constituida una hipoteca voluntaria, que
la misma se haya acordado en escritura pública y que dicha escritura se haya inscrito en
el Registro de la Propiedad. Por tanto, el Derecho de Hipoteca está reglamentado por la
Ley Hipotecaria y su Reglamento.
A. Características de la hipoteca:
Ni el Código Civil ni la Ley Hipotecaria definen el concepto hipoteca. Como se ha
mencionado, según el Art. 1756(1) del C.c., es requisito esencial “que se constituya para
asegurar el cumplimiento de una obligación principal". El Art. 54 de la nueva Ley
Hipotecaria intenta dar una definición de la hipoteca al establecer: "La hipoteca sujeta
directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor,
al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida”.
Roca Sastre (pág. 113 a 114) describe hipoteca como “un derecho real que ...sujeta o
vincula lo hipotecado, cualquiera que se su titular, la poder de exigir eventualmente la
realización de su valor así como la adopción de medidas a salvaguardarlo, todo en
seguridad o garantía de la efectividad de alguna obligación dineraria, y cuyo derecho es
de carácter accesorio, indivisible, de constitución registral, y grava bienes inmuebles,
ajenos y enajenables, que pertenecen en posesión de su propietario o titular, y el cual
implica un poderoso instrumento del crédito territorial”.
B. Clases de hipotecas:
Por su origen se distingue entre las hipotecas voluntarias y legales:
Lecciones-Repaso: Derecho Hipotecario
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1. Hipoteca voluntaria:
El Art. 57 de la Ley Hipotecaria de 2015, dispone:
Las hipotecas voluntarias son las convenidas entre partes o impuestas por disposición del
dueño de los bienes o derechos sobre los que se constituyen.
Para que las hipotecas voluntarias queden válidamente constituidas se requiere:
1. Que se hayan acordado en escritura pública.
2. Que la escritura se haya inscrito en el Registro de la Propiedad.
Se entiende hipoteca voluntaria aquella que se constituye libremente o sin intervención
de la ley. Son hipotecas voluntarias las convenidas entre las partes –resultantes de un
negocio jurídico bilateral–, ó las impuestas por disposición del dueño de los bienes
–resultantes de un negocio jurídico unilateral. Quiere decir que el dueño es el único que
impone hipoteca voluntaria. Además, podrá disponer o gravar aquel que tenga capacidad
legal y libre disposición de sus bienes.
a. Hipoteca voluntaria de constitución unilateral a favor de persona determinada:
La hipoteca unilateral, dice el profesor Rivera Rivera (pág. 502), se caracteriza por ser
el producto de la exclusiva decisión y disposición del propietario de la cosa gravada. En
las hipotecas voluntarias constituidas por acto unilateral del dueño de la finca o derecho
hipotecado a favor de una persona determinada, solo comparece al otorgamiento el deudor
sin que esté presente el acreedor para aceptarla. La aceptación de esta se hará constar en
el Registro por nota cuyos efectos se retrotraerán a la fecha de la constitución de la misma.
Si no constara la aceptación de la persona a cuyo favor se constituyó la hipoteca, –Art.
83 de la Ley Hipotecaria–, transcurridos dos (2) meses a contar desde la fecha en que la
misma le fuera requerida, mediante notario, podrá cancelarse dicha hipoteca a petición del
dueño de la finca o derecho y en virtud de la correspondiente escritura de cancelación, sin
necesidad del consentimiento de la expresada persona, a favor de quien se constituyó.
La falta de aceptación de la hipoteca constituida de forma unilateral, señala la Regla
83.1 del Reglamento Hipotecario, a favor de una persona determinada, no será obstáculo
para su inscripción en el Registro. Los registradores no cancelarán estas hipotecas a menos
que el notario, bajo su fe notarial, acredite el hecho de que tuvo ante sí el requerimiento
prescrito en el Art. 83 de la Ley. En tal requerimiento se determinará expresamente que,
transcurridos los dos meses sin hacerse constar en el Registro la aceptación de la hipoteca,
el dueño de la finca podrá cancelarla sin necesidad del consentimiento de la persona a
cuyo favor se constituyó.
Para practicar la cancelación de estas hipotecas será preciso el otorgamiento de la
correspondiente escritura de cancelación por el dueño de la finca. Lo dispuesto en el Art.
83 de la Ley y en la Regla 83.1, no será aplicable a las hipotecas que garanticen
instrumentos negociables o títulos transmisibles por endoso o pagaderos al portador. La
cancelación de tales hipotecas se regirá por lo dispuesto en los Arts. 121 y 122 de la Ley.
En resumen: La hipoteca unilateral es fruto de la exclusiva decisión y disposición del
propietario de la cosa gravada quien puede inscribirla en el Registro de la Propiedad, sin

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