Sentencia de Tribunal Apelativo de 26 de Noviembre de 2008, número de resolución KLAN200700690
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN200700690 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 26 de Noviembre de 2008 |
| LA SUCESION DE | | Apelación procedente del Tribunal de Primera Instancia Sala Superior de San Juan KAC2003-1713 (603) |
Panel integrado por su presidenta, la Jueza Rodríguez de Oronoz y los Jueces Ramírez Nazario y Piñero
González
Ramírez Nazario, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 26 de noviembre de 2008.
Comparece la señora Nancy Deliz (señora Deliz) única integrante de la Sucesión Zoraida
Bracero Pabey, para solicitar la revocación de la Sentencia emitida el 18 de abril de 2007 y notificada el 24 de abril de igual año por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan, (TPI). Mediante la referida Sentencia, el TPI declaró con lugar la demanda sobre cumplimiento específico de contrato y daños y perjuicios presentada en su contra por Melissa y Edith Judith Torres Díaz componentes de la Sucesión José R.
Torres Burgos (Sucesión Torres).
Considerados los escritos de las partes y los documentos que los acompañan a la luz del derecho
aplicable, resolvemos confirmar la Sentencia apelada
Surge de los autos que la señora Zoraida Bracero Pabey (señora Bracero) era dueña del local G-B en el Condominio Balmoral
en San Juan. Para el año 1996 dicho local estaba arrendado al señor José R. Torres Burgos (señor Torres). Entonces, la señora Bracero y el señor Torres acordaron la compraventa del referido local. De unos manuscritos fechados el 5 de septiembre de 1996, se desprende que pactaron la venta del referido local por la suma $50,000. Además, en éstos se estableció que la señora Bracero sería responsable del pago de las deudas que gravaran la propiedad. Así, de septiembre de 1996 a enero de 1997 el señor Torres expidió 6 cheques por $5,000 cada uno y otro por $10,000, a favor de la señora Bracero para un total de $45,000. En los cheques se indicó que se expedían como abono para la compra del local G-B del Condominio Balmoral. La señora Bracero endosó y cambió los cheques. A partir de septiembre de 1996 el señor Torres dejó de pagar el canon por arrendamiento a la señora Bracero y comenzó a realizar los pagos por mantenimiento del local al administrador del condominio.
Unos meses después el señor Torres se comunicó con el Lcdo. Néstor Rivera Pérez, abogado-notario, (Lcdo. Rivera) para formalizar mediante contrato escrito la compraventa acordada con la señora Bracero. El señor Torres le indicó los detalles de la transacción, particularmente sobre la cantidad de $45,000 adelantada a la señora Bracero mediante los cheques pagados por la propiedad y la responsabilidad de ésta de saldar las deudas que se reflejaran sobre el inmueble. Luego de esto, el Lcdo. Rivera se comunicó con la señora Bracero para discutir el borrador de contrato según redactado. Todos acordaron reunirse en el local objeto de la venta el 28 de junio de 1997 para firmar el contrato1. Llegado ese día, la señora Bracero se negó a firmar el contrato redactado por el Lcdo.
Rivera, alegadamente porque el señor Torres le adeudaba $5,000 del precio de compraventa pactado.
Un tiempo después tanto la señora Bracero como el señor Torres fallecieron. A raíz de ello, la hija del señor Torres (Melissa) continuó pagando el mantenimiento del local. Posteriormente, en abril de 2001, ésta alquiló el local al señor Efraín Martínez por un canon de $625 mensuales por el primer año y $650 mensuales por el segundo año de arrendamiento.
Así las cosas, en mayo de 2002 la señora Deliz, hija de la señora Bracero, reclamó a los inquilinos del local en cuestión la preparación de un nuevo contrato de arrendamiento con opción a compra, tras manifestarle ser la dueña del local.
Afirmó haber heredado el local de su madre, la señora Bracero. Los inquilinos, ante esta situación, eventualmente optaron por consignar el canon de arrendamiento del local.
El 18 de marzo de 2003 la Sucesión Torres presentó una demanda sobre cumplimiento específico de contrato y daños y perjuicios contra la Sucesión Bracero. Solicitaron que se ordenara el otorgamiento de la escritura de compraventa del referido local del Condominio Balmoral y que se le compensara por los daños que la señora Deliz le había causado.
Ese mismo día la Sucesión Torres solicitó al TPI que autorizara la anotación preventiva de pleito pendiente sobre el local aludido, en el Registro de la Propiedad. El 19 de mayo de 2003 el TPI ordenó al Registrador de la Propiedad que inscribiera la anotación de pleito pendiente sobre el inmueble en controversia.
El 19 de agosto de 2003 la señora Deliz contestó la demanda. De igual forma presentó una reconvención para solicitar la compensación por los daños que las actuaciones de la Sucesión Torres le han causado, a saber, haber alquilado su propiedad y la anotación de aviso de demanda en el Registro de la Propiedad sobre la misma.
Así las cosas, el 17 de junio de 2005 la señora Deliz, mediante escritura pública, vendió el local objeto de este pleito a la Clínica de Medicina Deportiva del Caribe, Inc. por $65,000. Continuaron los procedimientos ante el TPI y finalmente el juicio se celebró los días 16 y 17 de mayo de 2006. Durante el mismo se presentó entre la prueba documental: documentos privados en manuscrito cursados entre la señora Bracero y el señor Torres, cheques endosados por la señora Bracero ascendentes a $45,000, contrato redactado por el Lcdo. Rivera, planillas de contribución sobre herencia, pagos de contribuciones sobre inmuebles, pagos de mantenimiento por el señor Torres y su hija. Se presentó entre la prueba oral el testimonio de la señora Deliz, el señor Héctor
Quiñones, administrador del Condominio Balmoral, y el Lcdo. Rivera.
El 18 de abril de 2007 el TPI dictó
Sentencia. Desestimó la reconvención presentada por la señora Deliz y declaró con lugar la demanda en su contra. Así le ordenó:
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Otorgar la escritura de compraventa del local descrito en el párrafo de esta demanda a favor de las demandantes e indicando que ya se ha pagado el precio de $50,000.00 pactado, y que de no otorgarse la escritura de compraventa, en un término máximo de 30 días, la presente sentencia será título suficiente para que se inscriba dicha propiedad a nombre de las demandantes en el Registro de la Propiedad.
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Se condene a la parte demandada a pagar a la parte demandante la suma de $30,200.00 por concepto de alquiler dejado de recibir durante el periodo de 48 meses comprendidos entre mayo de 2002 a mayo de 2006. En esta suma están incluidos los $2,793.42 que recibió la demandada en el caso de consignación, cantidad que continuará incrementando a razón de $650 mensuales hasta le fecha en que se otorgue la escritura de compraventa a favor de las demandantes y estas recobren la posesión del inmueble.
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Pagar a la parte demandante la suma de $1,000.00 por concepto de daños, angustias, sufrimientos y perjuicios que sufrieron las demandantes por las actuaciones intencionales y negligentes de la demandada.
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Pagar las costas, gastos, interés legal al 9.25% anual desde la fecha de presentación de la demanda hasta el pago de la sentencia, y $10,000.00 de honorarios de abogado por temeridad.
II. Inconforme, la señora Deliz acude ante nos mediante recurso de apelación y señala como errores del TPI:
Erró el Tribunal de Primera Instancia al determinar que existió un contrato de compraventa entre el causante de las demandantes y la causante de la demandada.
Erró el Tribunal de Primera Instancia al determinar que la venta hecha por la demandada del local objeto de este pleito es nulo o anulable.
Erró el Tribunal de Primera Instancia al desestimar la reconvención presentada por la demandada contra las demandantes.
Erró el Tribunal de Primera Instancia al conceder honorarios de abogado a favor de la parte demandante.
III .El Código Civil de Puerto Rico estructura unas reglas para interpretar los contratos de forma que se pueda indagar la voluntad real de las partes, más allá de su voluntad declarada.
Ramírez, Segal & Látimer
v. Rojo Rigual, 123 D.P.R. 161, 173 (1989). Esto implica reconstruir el sentido del negocio jurídico para conseguir los efectos deseados por las partes. Para lograr esto, se deberá atender los siguientes criterios: (1) quiénes son las partes y (2) cuáles son sus experiencias y conocimientos especializados sobre la materia del contrato. Unisys
v. Ramallo Brothers, 128 D.P.R. 842, 852-853 (1991).
Las normas de interpretación de los contratos esbozadas en el Código Civil son supletorias de la voluntad de las partes contratantes. Esto implica que si las partes reglamentan con intensidad la relación jurídica que han creado contractualmente, existirán menos lagunas que tendrán que ser atendidas por el Código Civil. Por esto, la regla general sobre la interpretación de los contratos se fundamenta en que si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas. Artículo 1233, Código Civil de Puerto Rico, 31 L.P.R.A. sec. 3471; Rivera v. Rivera, 168 D.P.R. ___ (2006), 2006 T.S.P.R. 103, 2006 J.T.S. 112; Trinidad v. Chade, 153 D.P.R. 280, 289 (2001); Marcial v. Tomé, 144 D.P.R. 522, 536 (1997). Se estima por términos claros aquellos que por sí mismos son bastante lúcidos para ser entendidos en un único sentido, sin dar lugar a dudas o controversias, sin necesidad de interpretaciones y sin necesitar para su comprensión, razonamientos o demostraciones susceptibles a impugnación. Sucn. Ramírez v. Tribl.
Superior, 81 D.P.R. 357, 361 (1959).
En ausencia de ambigüedad, las cláusulas del contrato obligan a los contratantes...
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