Sentencia de Tribunal Apelativo de 28 de Febrero de 2017, número de resolución KLAN201601869
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201601869 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 28 de Febrero de 2017 |
LEXTA20170228-052 - Pedro Ivan Monroig Marqu v.
Departamento De La Vivienda Del ELA De PR
| | | APELACIÓN procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan Civil. Núm. K PE2016-2290 (SALA 806) Sobre: DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO, INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y COBRO DE DINERO |
Panel integrado por su presidenta, la Jueza Fraticelli Torres, el Juez Hernández Sánchez y el Juez Ramos Torres.
Hernández Sánchez, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 28 de febrero de 2017.
Comparece la parte demandada y apelante, Yaribeth Olivieri Morales, y nos solicita que examinemos la Sentencia Parcial Enmendada de 13 de diciembre de 2016, emitida por el Tribunal Primera Instancia, Sala de San Juan. Mediante el referido dictamen, el foro a quo declaró Ha Lugar una demanda de desahucio por falta de pago, instada por la parte demandante y apelada de epígrafe.
Consecuentemente, ordenó a la apelante a desalojar la propiedad, la condenó al pago de $1,800.00, por concepto de cánones de arrendamiento[1] y la relevó de la prestación de fianza. El foro primario determinó además que el litigio continuaría por la vía ordinaria, en cuanto a la demanda de coparte que se incoó contra el Departamento de la Vivienda y SP Management Corp.
Adelantamos que revocamos el fallo. Devolvemos el caso ante la sala sentenciadora para la conversión del proceso de desahucio a un procedimiento ordinario y la continuación del pleito.
Examinemos los antecedentes fácticos y procesales del recurso.
Como trasfondo de este caso, reseñamos que la parte demandada y apelante, la señora Yaribeth Olivieri Morales, forma parte de las familias, vecinas del residencial público demolido Las Gladiolas I y II, quienes en 2006 instaron un pleito en la jurisdicción federal. Culminada la acción judicial en 2010, los vecinos fueron realojados temporeramente en unidades residenciales del mercado privado, hasta que se construya el nuevo complejo de vivienda pública en los mismos predios donde ubicaban las torres implosionadas.
Fechada el 1 de octubre de 2012, la señora Olivieri Morales recibió una Notificación De No Desplazamiento, por parte del Programa de Realojo, de la Administración de Vivienda Pública (AVP), adscrita al Departamento de la Vivienda (DV).[2] El documento le otorgó determinadas garantías, condicionadas a que la apelante debería mudarse en coordinación con el Programa provisto por la AVP, por conducto del agente administrador.
El 6 de febrero de 2016, el señor Pedro Monroig Márquez suscribió un contrato[3] con la AVP para realojar, en un apartamento de su propiedad,[4] a la señora Olivieri Morales. El contrato fue suscrito por tres partes; a saber: el señor Monroig Márquez, como arrendador; y la licenciada Mayra García Solá, presidenta de SP Management Corp., como representante de la AVP y parte arrendataria. Finalmente, la señora Olivieri Morales compareció como Jefa de Familia, a tenor de la terminología y el estado socioeconómico reconocidos en la legislación federal y de Puerto Rico.
La vigencia del contrato se extendería hasta el 5 de febrero de 2017.
Así las cosas, el 16 de agosto de 2016, la parte demandante y apelada, el señor Monroig Márquez, su esposa, la señora María Bosques Fernández, y la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por ambos (Matrimonio Monroig-Bosques) instaron una demanda de desahucio y cobro de dinero contra la señora Olivieri Morales, el DV y SP Management Corp., en calidad de agente administrador.[5]
La pareja de esposos alegó que fue notificada sobre la cancelación del contrato de arrendamiento,[6] efectivo el 30 de junio de 2016, pero que ninguna de las entidades concernidas había realizado las gestiones de rigor para que la señora Olivieri Morales abandonara la propiedad. Sobre la fecha de mudanza sólo se indicó que estaba Pendiente. Exigieron el desalojo de la apelante y el pago de todos los cánones adeudados.
Inicialmente, la señora Olivieri Morales intentó infructuosamente que la reclamación se desestimara por falta de jurisdicción.[7] Luego, el 9 de septiembre de 2016, solicitó la conversión del pleito a un proceso ordinario o que se paralizara el proceso y reiteró su petición de desestimación.[8]
También contestó la demanda e instó una reclamación contra copartes: SP y al DV, a través de la AVP.[9] El Estado y SP peticionaron la desestimación.[10]
Examinado el expediente, 13 de diciembre de 2016, el Tribunal de Primera Instancia dictó Sentencia Parcial Enmendada. Determinó que la señora Olivieri Morales ocupaba la propiedad del Matrimonio Monroig-Bosques sin pagar canon alguno. Por ende, declaró con lugar la demanda de desahucio, ordenó el desalojo y el pago de la deuda, ascendente a $1,800.00. De ese dictamen, la señora Olivieri Morales apeló ante este foro el 20 de diciembre de 2016. Indicó que el tribunal incurrió en cuatro errores, que plantean los siguientes asuntos: (1) al no desestimar la acción de desahucio en el caso de epígrafe o, en la alternativa, al no paralizar la acción de desahucio hasta que concluyera el proceso administrativo; (2) al no convertir el procedimiento a uno ordinario y traer al pleito a la AVP, como parte indispensable; (3) al no señalar una vista, ya que si declaraba sin lugar las peticiones de la señora Olivieri Morales de conversión al proceso ordinario, paralización y desestimación, procedía celebrar una vista de desahucio; y (4) al determinar que la apelante es responsable por el pago de los cánones arrendatarios, pues dicha deuda le corresponde a SP y a la AVP.
Oportunamente, el Matrimonio Monroig-Bosques y el Estado presentaron sus respectivas posturas, por lo que con el beneficio de la comparecencia de todas las partes, resolvemos.
A continuación, esbozamos el marco doctrinal que atiende las cuestiones planteadas.
La acción de desahucio regulada por los Artículos 601-634 del Código de Enjuiciamiento Civil, 32 LPRA §§ 2821-2838
es un procedimiento de carácter sumario que responde al interés del Estado de atender con prioridad la causa de acción del dueño de un inmueble, que ve interrumpido su derecho a poseer y disfrutar de su propiedad. Turabo Ltd.
Partnership v. Velardo Ortiz, 130 DPR 226, 234-235 (1992); Mora Dev. Corp. v.
Sandín, 118 DPR 733, 749 (1987); C.R.U.V. v. Román, 100 D.P.R. 318, 321 (1971).
El objetivo principal de la acción de desahucio es recuperar la posesión de hecho de una propiedad inmueble, mediante el lanzamiento o expulsión de un arrendatario o precarista[11] que la detente, sin pagar canon o merced alguna o sin tener derecho a permanecer en su disfrute o posesión. Fernández & Hno. V. Pérez, 79 DPR 244, 247 (1956).
El Artículo 620 del Código de Enjuiciamiento Civil, 32 LPRA § 2821, faculta al dueño de la finca, entre otras prerrogativas, a promover la acción de desahucio. Según el referido Código, esta acción puede interponerse contra los inquilinos, colonos y demás arrendatarios, los administradores, encargados, porteros o guardas puestos por el propietario en sus fincas, y cualquier otra persona que detente la posesión material o disfrute precariamente, sin pagar canon o merced alguna. Cód. Enj. Civil, Art. 621, 32 LPRA § 2822. Según dispone la ley, las vistas de desahucio serán promovidas
por medio de una demanda redactada conforme a lo prescrito para el juicio ordinario por las Reglas de Procedimiento Civil y, presentada aquella, se mandará a citar al actor y al demandado para su comparecencia a una vista, la que deberá celebrarse dentro de los diez (10) días siguientes a aquel en que se presente la reclamación.
Cód. Enj. Civil, Art. 623, 32 LPRA § 2824.
Es mandato legal que [e]l día de la comparecencia se celebrará el juicio y en él expondrán por su orden las partes lo que a su derecho conduzca y formularán en el acto toda la prueba que les convenga. Admitida la prueba, se dictará la sentencia dentro de un término mandatorio no mayor de diez (10) días. El demandado presentará todas sus defensas al contestar la demanda. Cód. Enj. Civil, Art. 625, 32 LPRA § 2826.
Ahora, en casos apropiados, el demandado puede presentar otras defensas afirmativas íntimamente relacionadas con la causa del desahucio, con el objetivo de que el procedimiento se torne en ordinario. Así lo ha establecido una sólida jurisprudencia. Destacan los casos de Mora Dev. Corp. v. Sandín, supra, pág.
753 y Turabo Ltd. Partnership v. Velardo Ortiz, supra, pág. 245, cuando se trata de casos en los que la vivienda arrendada cumple un interés social.
Por consiguiente, aunque el desahucio es un procedimiento diseñado para proveer un trato privilegiado al demandante, en las instancias en las que declararlo con lugar derrotaría un interés tutelado por el Estado, se ha permitido que se ventile en un juicio plenario. Crespo Quiñones v. Santiago Velázquez, 176 DPR 408, 416 (2009); Cruz Cruz v. Irizarry Tirado, 107 DPR 655, 660 (1978).
Así, por ejemplo, en Mora Dev. Corp. v.
Sandín, supra, la familia demandada era beneficiaria del programa de Sección 8, del Housing and Community Development Act, cuyo esquema permite al arrendatario pagar una canon de renta reducido, ajustado al componente familiar y a sus ingresos. Para ello, la AVP se responsabilizaba con pagar la cuantía restante.
La controversia entre las partes se suscitó cuando el arrendador presentó una demanda de desahucio en la que alegó que la familia inquilina incumplió con la obligación de pago. Así, el Tribunal Supremo de Puerto Rico tuvo que dilucidar si en el...
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