Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 14 de Abril de 1980 - 109 D.P.R. 569
| Emisor | Tribunal Supremo |
| DPR | 109 D.P.R. 569 |
| Fecha de Resolución | 14 de Abril de 1980 |
LA JUNTA DE RETIRO PARA MAESTROS DE PUERTO RICO, recurrente
vs.
EL REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD DE CAGUAS, SECCIÓN I, recurrido
Núm. O-79-581
109 D.P.R. 569
14 de abril de 1980
NOTA de Luis Mojica Sandoz, R. (Sección I de Caguas) inscribiendo una escritura de constitución de hipoteca con el defecto subsanable de no cumplir con el requisito de precio de tasación claro y preciso de la finca hipotecada. Revocada la nota del Registrador y se ordena que éste deniegue la inscripción si no se irrogare perjuicio a tercero.
1. HIPOTECAS--INMUEBLES--REQUISITOS Y VALIDEZ--FORMA Y CONTENIDO DE LAS ESCRITURAS DE HIPOTECA--CONSTANCIAS EN LAS MISMAS--PRECI DE TASACION DE LA FINCA HIPOTECADA--No satisface el principio de especialidad y certeza que gobierna el derecho inmobiliario, una cláusula de una escritura pública de constitución de hipoteca que dispone que "las partes, de común acuerdo, tasan la finca hipotecada en la cantidad que resulte adeudarse conforme a sentencia firme".
2.
ID.--ID.--EJECUCIÓN--NATURALEZA--PROCEDIMIENTOS PARA EL COBRO PROCEDIMIENTO SUMARIO HIPOTECARIO--TIPO PARA LA SUBASTA-- TASACION DE LA FINCA POR LOS CONTRATANTES--El avalúo que de un inmueble se hace en una escritura pública de constitución de hipoteca, si bien lo establecen libremente los interesados, tiene que hacerse de modo claro y preciso que garantice la efectividad de la hipoteca.
3. ID.--ID.--ID.--ID.--ID.--COBRO POR EL PROCEDIMIENTO ORDINARIO--TIPO MINIMO DE SUBASTA, AUMENTO DE--La libertad de los contratantes en el previo avalúo de un inmueble en una escritura de constitución de hipoteca, está necesariamente moderada por un sentido de realidad y trato justo que impide ciertos abusos.
4. ID.--ID.--INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD-- DENEGATORIA DE INSCRIPCIÓN O DEFECTOS INSUBSANABLES--EN GENERAL--Constituye una deficiencia insubsanable que impide la inscripción de una escritura pública de constitución de hipoteca una cláusula de dicha escritura que dispone que "las partes [contratantes], de común acuerdo, tasan la finca hipotecada en la cantidad que resulte adeudarse conforme a sentencia firme" por no constituir un precio de tasación claro y preciso de la finca hipotecada.
5. DERECHO REGISTRAL--RECURSOS GUBERNATIVOS--REVISIÓN--CUESTIÓN A CONSIDERAR Y RESOLVER--EN GENERAL--El Art. 2 de la Ley de 1ro de marzo de 1902--relativo al recurso gubernativo y que permite que el Registrador de la Propiedad en determinados casos remita al Tribunal Supremo de Puerto Rico el documento calificado para que este Tribunal revise su calificación--faculta al Tribunal Supremo de Puerto Rico para corregir un error de calificación del Registrador de la Propiedad que estimó subsanable un defecto insubsanable y que admitió para inscripción la correspondiente escritura fatalmente defectuosa.
Carlos D. Vázquez Martínez, abogado de la recurrente.
El Registrador recurrido compareció por escrito.
OPINIÓN EMITIDA POR EL JUEZ SR. DÍAZ CRUZ
En garantía de préstamo por $33,600.00 de principal e intereses al 9 34% anual, pagaderos en 332 plazos mensuales de $292.95 cada uno, los cónyuges Félix Arroyo Rodríguez y Milagros Ortiz Rivera constituyeron hipoteca a favor de la recurrente Junta de Retiro para Maestros en la escritura Núm. 126 otorgada en San Juan el 13 agosto, 1979 ante el notario Lic. Carlos D. Vázquez Martínez. La previa tasación o avalúo que ordena el Art. 127 de la Ley Hipotecaria se insertó como cláusula duodécima de la escritura, y dice:
"--Duodécima: Las partes, de común acuerdo, tasan la finca hipotecada en la cantidad que resulte adeudarse conforme a sentencia firme, para que dicha cantidad sirva de tipo mínimo en la primera subasta que se celebre, en caso de que vencida por cualquier causa la obligación que se garantiza, la Acreedora proceda a la ejecución de la hipoteca constituida a su favor."
[P571] Presentada la escritura en el Registro de la Propiedad, Sec. Primera de Caguas, la inscribió el Registrador"Con el Defecto Subsanable de no señalarse cantidad alguna como tasación de la finca para el caso en que sea subastada en cualquier clase de procedimiento ejecutivo de acuerdo al artículo 127 de la vigente Ley Hipotecaria y a lo resuelto por el Tribunal Supremo en el caso de Ponce Federal versus Gómez, resuelto el 28 de marzo de 1979. La expresión que aparece en la cláusula duodécima de la escritura no cumple con el precepto legal establecido pues identifica el valor de la finca con el monto del crédito garantizado al momento de la subasta.
Caguas, a 14 de noviembre de 1979". (Énfasis en el original.) Es contra dicha calificación de defecto subsanable que recurre la Junta acreedora.
En Ponce Federal Savings v. Gómez,
108 D.P.R. 585 (1979), insuflamos contenido ético a la ejecución de hipoteca por la vía ordinaria, el método usualmente preferido por los acreedores, al sujetarlo a la exigencia del Art. 127 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. sec.
2231 de previo avalúo o tasación que sirva de tipo en la primera subasta. Nos propusimos con ello cerrar la puerta a la grave injusticia que representa la adquisición por el acreedor de la finca hipotecada mediante oferta en subasta de parte del crédito adeudado, adjudicándose el inmueble por precio irrisorio y libre para perseguir otros bienes de su deudor por el balance impagado de su crédito.
Esta protección al deudor no disminuye la calidad de [P572] garantía máxima de la obligación dineraria que provee la hipoteca, ni afecta la flexibilidad para confrontar situaciones variantes en la subasta originadas en la constitución o cancelación de otros gravámenes sobre el inmueble. Cf. Fernández Rivera v. Tribunal Superior, 93 D.P.R. 629, 639--40 (1966).
La pretensión de la recurrente de ajustar el tipo mínimo en subasta al que fuere el importe de la sentencia obtenida al momento de la subasta es recurso vicioso y perjudicial para el deudor, y opera en detrimento de la norma justa adoptada en Ponce Federal Savings v. Gómez, supra. Conduce en la práctica a agravar la situación del deudor y el riesgo de perder su propiedad en la ejecución, pues mientras más se esfuerce en pagar la deuda reduciendo el balance de la hipoteca, reducirá también el tipo mínimo en subasta y aumentará la posibilidad de que todo su honrado esfuerzo conduzca a la pérdida de su patrimonio en una oferta irrisoria.
[1--2] Aparte de esta situación que el Registrador recurrido rechaza como absurda, porque "mientras más paga el deudor más baja el precio de la finca", la citada cláusula duodécima de la escritura de constitución de hipoteca en su provisión de que "las partes, de común acuerdo, tasan la finca hipotecada en la cantidad que resulte adeudarse conforme a sentencia firme"2 no satisface el principio de especialidad y certeza que gobierna el Derecho inmobiliario. Toda vez que la hipoteca es derecho real que sujeta lo hipotecado cualquiera [P573] que sea su titular, al poder de exigir eventualmente la realización de su valor, todo en seguridad o garantía de la efectividad de alguna obligación dineraria;3 y produce un señorío jurídico sobre la cosa cuya esencia es la realización del valor en cambio del bien hipotecado, la certeza de los elementos que viabilicen su ejecución es parte principalísima de la escritura de constitución del crédito. Carece de certeza esta cláusula duodécima que remite el tipo mínimo en subasta al imponderable en la esfera registral de cuál sea en determinado momento el balance deudor, introduciendo en la crítica etapa de ejecución un trámite de liquidación de cargas y abriendo paso a una serie inacabable de incidentes. El conocimiento del justiprecio pactado para el caso de ejecución es factor vital al que necesariamente han de referirse tanto el hipotecante como acreedores y poseedores posteriores concernidos con la administración económica del inmueble. Estas son las razones que inducen un previo avalúo, que si bien lo establecen libremente los interesados, han de hacerlo de modo claro y preciso4 que garantice la efectividad de la hipoteca.
[3] Este requisito de claridad y precisión, no reduce sino que fomenta el libre arbitrio de las partes que al fijar el tipo para subasta en la escritura pueden elegir el valor que ellas estimen que les conviene que tenga el inmueble en el momento en que la subasta se abre (Morrell y Terry, op. cit., pág. 95); o como dictamina Roca Sastre "Los interesados pueden adoptar como tipo de subasta la cifra que mejor les parezca, sin que deban ajustarse al valor real de la finca, pues más que tasar bienes pactan un tipo de licitación. No podrá impugnarse este tipo convencional de subasta, a base de demostrar que es inexacto, pues la ley sólo quiere que la escritura de constitución contenga por acuerdo de los interesados un tipo que haya de servir para la futura o posible subasta. La sentencia de 14 de enero de 1924 atribuye el [P574] carácter de simple requisito a la determinación de un tipo de subasta, sin que puedan influir en él otras valoraciones, incluso la que resulte del Catastro." Roca Sastre, ibid., T. IV, Vol. 2, pág. 1033. Esta libertad de los contratantes en el previo avalúo está necesariamente moderada por un sentido de realidad y trato justo que impide los abusos a que nos hemos referido.
[4] La apuntada deficiencia en la escritura objeto de este recurso ha debido calificarse como insubsanable y suspenderse la inscripción. Así lo reconoce el propio Registrador quien cierra su alegato solicitando que se corrija su error de calificación y que se declare la hipoteca no inscribible. Su rara petición obliga a un examen del procedimiento que rige este recurso.
Ordena el Art. 5 de la Ley de 1ro marzo, 1902 sobre recursos gubernativos contra decisiones de los Registradores de la Propiedad, 30 L.P.R.A. sec. 1775:
"Contra la calificación de defectos subsanables que hicieren los registradores podrá acudir el interesado al...
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