Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 30 de Junio de 1989 - 124 D.P.R. 543
| Emisor | Tribunal Supremo |
| DPR | 124 D.P.R. 543 |
| Fecha de Resolución | 30 de Junio de 1989 |
124 D.P.R. 543 (1989)
ZARELLI V. REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD DE SAN JUAN
EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
FRANK J.
ZARELLI, recurrente, vs.
EL REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD DE SAN JUAN, SECCIÓN OCTAVA, recurrido
Núm. CE-88-262
124 D.P.R. 543
30 de junio de 1989
RECURSO GUBERNATIVO para revisar una NOTA de Carmen J. Rocafort, R. (San Juan, Sección Octava), que deniega la inscripción de la escritura de cierto inmueble porque del poder acompañado no surgía el mandato expreso necesario para vender dicho inmueble. Confirmada.
APOSTILLA
1.
DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO--MATERIA CIVIL--BIENES--EN GENERAL--EN GENERAL.
La validez de una compraventa de un inmueble sito en Puerto Rico, en la que media un poder general otorgado por la parte vendedora en Nueva York, se rige por la ley de Puerto Rico independientemente del domicilio de las partes, en virtud de lo que dispone el Art. 10 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 10.
2.
ID.--ID.--PERSONAS--DOMICILIO--EN GENERAL.
La residencia y el domicilio son dos (2) conceptos distintos. Para ser residente de Puerto Rico se necesita estar presente en la isla por lo menos un (1) año y tener animus revertendi, la intención de regresar al lugar de origen. El domicilio es el lugar donde reside habitualmente una persona con el ánimo de permanecer en éste.
3.
ID.--ID.--BIENES--EN GENERAL--EN GENERAL.
El estatuto real, Art. 10 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 10, se aplica a todos los inmuebles sitos en Puerto Rico, independientemente del domicilio de sus dueños.
4.
MANDATO--OBLIGACIONES--EJECUCIÓN O CUMPLIMIENTO DEL MANDATO--EN GENERAL.
El mandato es un contrato que, como cualquier otro, es fuente de los derechos y las obligaciones recíprocas de quienes lo celebraron.
5.
ID.--ID.--ID.--ID.
El poder de representación es un acto jurídico capaz de producir efectos reflejos con relación a terceros, que consisten en la posibilidad que les proporciona de realizar con el apoderado negocios jurídicos con eficacia a favor y en contra del poderdante. Conferir un poder de representación constituye un acto unilateral del poderdante, en donde el apoderado en nada se obliga, pero adquiere la facultad de obrar por cuenta y en nombre de aquél.
6.
ID.--NATURALEZA, FORMA Y ESPECIES--FORMA--EN GENERAL.
En el mandato deben distinguirse las figuras siguientes: el mero poder de representación y dos (2) tipos de mandato (el representativo indirecto y el representativo directo).
7.
ID.--ID.--ID.--ID.
El mandato representativo indirecto es aquel donde el mandatario, a nombre propio, celebra el negocio con el tercero, quien nunca conocerá de la relación de mandato. El mandante nunca queda vinculado con el tercero, pues el mandatario carece de poder de representación. En el mandato representativo directo el mandatario está facultado a representar al mandante; es decir, el tercero conoce que el mandatario actúa por cuenta y a nombre del mandante-poderdante, convirtiéndose el mandatario, además, en apoderado.
8.
ID.--ID.--ID.--NOMBRAMIENTO DEL MANDATARIO O AGENTE.
El mandatario puede realizar cualquier clase de actos jurídicos autorizados por el mandante. La identificación del objeto del mandato da lugar a dos (2) clasificaciones esenciales: (1) mandato general y (2) mandato especial.
9.
ID.--ID.--ID.--EN GENERAL.
El mandato es general cuando el objeto del mandato no está identificado. El mandante confiere al mandatario poder para realizar la gestión o gestiones encomendadas sin especificar sobre qué bien o de qué asunto se trata.
10.
ID.--ID.--ID.--PRUEBA DE LA RELACIÓN, MANDATO O AGENCIA--SUFICIENCIA--MANDATO ESPECIAL.
El mandato es especial cuando el mandante ha identificado con exactitud el objeto del mandato. Así, por ejemplo, si el mandato confiere poderes para gestionar todo lo relativo a bienes localizados en un lugar específico o relativos a determinada industria o comercio, se trata de un mandato especial.
11.
ID.--ID.--ID.--EN GENERAL.
Cuando el mandato no delimita la ingerencia del apoderado en el patrimonio del poderdante, como cuando el mandatario puede intervenir en cualquier asunto relacionado con la persona del mandante, estamos frente a un mandato general.
12.
ID.--ID.--ID.--ID.
Tanto el mandato general como el especial pueden subclasificarse en atención a la gestión que se autoriza en el contrato de mandato. Si el mandatario está autorizado a efectuar un negocio determinado o una gestión particularizada, se trata de un mandato "en términos específicos". Por otro lado, si no se define en el contrato el tipo de gestión a realizarse hablamos de un mandato "en términos generales".
13.
ID.--ID.--ID.--ID.
Un mandato que autoriza al mandatario a vender determinada propiedad o la totalidad de las propiedades del mandante es un mandato en términos específicos. No obstante, si el mandato no particulariza la gestión a efectuarse, el mandato será en términos generales, aunque el objeto del contrato sea un determinado bien o asunto del mandante, o la totalidad de éstos.
14.
ID.--ID.--ID.--ID.
El mandato puede ser: (1) mandato general "en términos generales"; (2) mandato general "en términos específicos"; (3) mandato especial "en términos generales", o (4) mandato especial "en términos específicos".
15.
ID.--ID.--ID.--ID.
El mandato elaborado en términos generales, ya sea general o especial, solamente da lugar a la realización de actos de administración. Art. 1604 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 4425. Si, por el contrario, se trata de un mandato en términos específicos, existirá una autorización para efectuar la gestión o el negocio detallado en el contrato.
16.
ID.--ID.--ID.--PRUEBA DE LA RELACIÓN, MANDATO O AGENCIA--SUFICIENCIA--MANDATO ESPECIAL.
Se necesita un mandato en términos específicos para enajenar, gravar o hipotecar un bien.
17.
ID.--ID.--ID.--ID.--ID.--ID.
Para realizar cualquier acto de riguroso dominio como gravar, enajenar o hipotecar se necesita un mandato expreso.
18.
ID.--ID.--ID.--ID.--ID.--ID.
El mandato expreso necesita contener una declaración que revele la intención de realizar un acto de disposición específica. Se requiere una manifestación clara, concreta y determinada sobre la intención del mandante.
19.
ID.--ID.--ID.--ID.--ID.--ID.
Los términos de un mandato expreso se interpretan restrictivamente para asegurar que el mandatario actúe dentro del poder otorgado.
20.
ID.--ID.--ID.--ID.--ID.--ID.
En casos de disposición de inmuebles, el mandato debe ser lo suficientemente específico para que no haya lugar a dudas sobre el alcance de los actos permitidos y se pueda determinar cuáles son las participaciones o los intereses sobre los bienes inmuebles afectados. Sin embargo, no es necesario describir exactamente los términos de los negocios jurídicos permitidos ni las propiedades específicas involucradas en las transacciones autorizadas. El mandato es válido si contiene una descripción general de los negocios autorizados y una referencia a si incluye bienes muebles e inmuebles.
21.
ID.--ID.--ID.--ID.--ID.--ID.
En el caso particular de enajenación de bienes gananciales, la definición de mandato expreso debe ser interpretada de forma compatible con el Art. 1313 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 3672, que requiere el consentimiento escrito para la enajenación de inmuebles de la sociedad legal de gananciales. Un mandato expreso en este caso tiene que ser por escrito.
22.
ID.--ID.--ID.--EN GENERAL.
Un poder otorgado por un cónyuge al otro cónyuge que permita al poderdante "realizar cualquier transacción sobre cualquier asunto o reclamación del poderdante", es un poder general insuficiente para la enajenación de un inmueble perteneciente a la sociedad legal de gananciales; para tal enajenación se requiere un mandato expreso y no por escrito. Aunque no es necesario hacer una descripción registral de la propiedad ganancial en el mandato, es indispensable mencionar que el inmueble está localizado en Puerto Rico y qué tipo de negocio se puede realizar.
23.
ID.--ID.--ID.--ID.
Cuando se realiza la compraventa de un inmueble mediante un mandato general insuficiente para sostener la facultad de enajenar el inmueble, los herederos del...
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