Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 28 de Abril de 2003 - 159 DPR 374
| Emisor | Tribunal Supremo |
| Número del caso | CC-2001-752 |
| DTS | 2003 DTS 069 |
| TSPR | 2003 TSPR 069 |
| DPR | 159 DPR 374 |
| Fecha de Resolución | 28 de Abril de 2003 |
Residentes Parkville Norte y otros
Certiorari
2003 TSPR 69
159 DPR 374 (2003)
159 D.P.R. 374 (2003)
2003 JTS 73
Número del Caso: CC-2001-752
Fecha: 28 de abril de 2003
Tribunal de Circuito de Apelaciones: Circuito Regional II
Juez Ponente: Hon. Jeannette Ramos Buonomo
Abogado de la Parte Peticionaria: Lcdo. Mark Anthony Bimbela
Abogados de la Parte Recurrida: Lcdo.
Santiago F. Lampón González
Lcdo. José Enrique Colón Santana
Lcdo. Edgardo Manuel Román Espada
Materia: Injunction Preliminar, Injunction Permanente; Sentencia Declaratoria y Daños y Perjuicios, ARPE, El Reglamento de Zonificación de ARPE que permiten operar cuidos de niños en residencias sólo son aplicables a repartos residenciales que no están gravados con una servidumbre en equidad que prohíba dicho uso. Se concede indemnización por daños específicos a causa del incumplimiento de las condiciones restrictivas.
ADVERTENCIA
Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad.
Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado señor FUSTER BERLINGERI.
San Juan, Puerto Rico, a 28 de abril de 2003.
Tenemos la ocasión de resolver si una servidumbre en equidad que limita el uso de determinadas propiedades para fines residenciales permite algún tipo de actividad comercial de forma incidental o accesoria. Además, tenemos la oportunidad de resolver si procede la concesión de daños por violaciones a las condiciones restrictivas de una servidumbre en equidad.
I
El 26 de septiembre de 1996 varios residentes de la Urbanización Parkville1 en Guaynabo presentaron una demanda ante el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Bayamón, contra varios de sus vecinos por el alegado uso comercial que éstos daban a sus residencias. Ello alegadamente en contravención a una servidumbre en equidad debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad que grava la referida urbanización. Solicitaron en dicha demanda el remedio de injunction para hacer valer el gravamen impuesto sobre sus residencias, y la indemnización correspondiente por los daños que el incumplimiento de las restricciones les había causado.
Los solares que hoy día componen Parkville fueron gravados con 19 cláusulas restrictivas que constan inscritas en el Registro de la Propiedad de Guaynabo desde el 1963. Las cláusulas restrictivas pertinentes al caso de autos disponen como sigue:
1. No lot shall be used except for residential purposes. No building shall be erected, altered, placed or permitted to remain on any lot other than one detached single dwelling, one accesory (sic) building and a private garage.
8. No noxious or offensive activity shall be carried on upon any lot, nor anything shall be done thereon which may be or may become an annoyance or nuisance to the neighborhood.
11. No sign of any kind shall be displayed to the public view on any lot except one professional sign not more than one square foot, one sign of more than five square feet advertising the property for sale or rent, or signs used by a builder to advertise the property during the construction and sales period.
15.The restrictions established herein shall be enforced by any proceeding at law or equity in the court of competent jurisdiction against any person or persons violation (sic) or attempting to violate any covenant either to restrain violation or to recover damages.
El tribunal de instancia determinó que los siguientes negocios operaban en la urbanización:
1) un centro de cuido diurno para alrededor de 25 niños denominado "Los Serafines" operado por los esposos Priscilla Llenza y Julio César Torres (en adelante los Torres Llenza) en un anexo de su residencia. Éstos poseían un permiso de uso otorgado por la Administración de Reglamentos y Permisos (en adelante A.R.P.E.) para operar dicho centro en un 25% de su propiedad;
2) un centro de cuido de niños y otro de infantes denominados "Little Ranch"
y "Little Ranch Babies" respectivamente, operados por Yolanda Palou (en adelante Palou) en dos propiedades suyas ubicadas en la Avenida Washington G-13 y G-14. Dichas propiedades contaban con un permiso de uso de la A.R.P.E. para llevar a cabo tales actividades. El solar G-13 estaba dedicado al cuido de niños de 3 a 4 años y el G-14 al cuido de bebes e infantes de 2 meses a 3 años de edad. Cada centro atendía aproximadamente 60 niños.
3) una oficina de bienes raíces operada por Carmen Varela (en adelante Varela) quien poseía un permiso de uso de la A.R.P.E.
para operarla en un 25% de su propiedad.2
Ante dicho cuadro fáctico, el 31 de agosto de 2000 el Tribunal de Primera Instancia dictó una sentencia parcial en la cual, entre otras cosas, declaró con lugar la demanda referida antes contra los co-demandados, Palou, Varela y los Torres Llenza, por operar sus respectivos negocios en Parkville en abierta violación a las condiciones restrictivas que gravaban sus propiedades. Ordenó el cese y desista de los centros de cuido "Little Ranch" y "Little Ranch Babies", de la oficina de bienes raíces operada por Varela y del centro de cuidado de niños diurno "Los Serafines". Además, ordenó a los co-demandados a pagar a todos los demandantes la suma global de $34,000 como indemnización por los daños sufridos, más las costas del pleito. La referida indemnización se concedió a pesar de que el foro a quo sólo hizo determinaciones de hechos específicas sobre los daños sufridos por los demandantes Migdalia Matos (en adelante Matos) y los esposos José Pizarro y Áurea Zayas (en adelante los Pizarro Zayas), quienes eran vecinos inmediatos de los co-demandados, Torres Llenza y Palou, respectivamente.
Inconformes con dicha determinación Palou y los Torres Llenza acudieron al Tribunal de Circuito de Apelaciones mediante recursos separados.3 El 6 de agosto de 2001 el foro apelativo, tras consolidar dichos recursos, emitió una sentencia mediante la cual modificó el dictamen del tribunal de instancia.
En síntesis, el tribunal apelativo revocó la sentencia dictada por el foro inferior, en cuanto ordenaba a los Torres Llenza el cese y desista de la operación "Los Serafines" y el pago de las costas del pleito. Determinó que el uso domiciliario limitado a un 25% del área de la propiedad no violaba la condición restrictiva en cuestión. Además, dejó sin efecto los daños concedidos a los demandantes, con excepción de los $5,000 otorgados a los Pizarro Zayas.
Dispuso así mismo que dicha cantidad debía ser compensada en su totalidad por Palou, la vecina de los Pizarro Zayas. Por último, impuso las costas del litigio sólo a las co-demandadas Palou y Varela.
Inconformes con el referido dictamen, el 24 de septiembre de 2001 los demandantes (en adelante los peticionarios) acudieron antes nos mediante un recurso de Certiorari y alegaron la comisión de los siguientes errores:
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ERRÓ EL TRIBUNAL DE CIRCUITO DE APELACIONES AL DETERMINAR SIN NINGUNA EXPLICACIÓN LINGÜÍSTICA QUE LA CLÁUSULA RESTRICTIVA QUE GRAVA LAS PROPIEDADES DE LA URBANIZACIÓN PARKVILLE, EN GUAYNABO, Y QUE LIMITA EL USO PARA FINES RESIDENCIALES NO ES EXCLUYENTE TOTALMENTE PORQUE NO EMPLEO LA PALABRA "SOLELY AND EXCLUSIVELY", CITANDO VARIOS CASOS DE DISTINTOS ESTADOS DE LA NACIÓN AMERICANA Y POR LO TANTO ADOLECE DE AMBIGÜEDAD.
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ERRÓ EL TRIBUNAL DE CIRCUITO DE APELACIONES AL DETERMINAR QUE AUNQUE EL PERMISO DE USO EXPEDIDO POR ARPE A LOS ESPOSOS PRISCILLA LLENZA Y JULIO CESAR TORRES SOTO NO INDICA QUE ES UNO DE USO DOMICILIARIO, INFIERE QUE EL ORGANISMO ADMINISTRATIVO CONCEDIÓ EN REALIDAD UNA AUTORIZACIÓN DE USO DOMICILIARIO ALEGADAMENTE PERMITIDA A TRAVÉS DE LA SECCIÓN 83.02 DEL REGLAMENTO DE ZONIFICACIÓN, REGLAMENTO DE PLANIFICACIÓN NÚM. 4 DE 16 DE SEPTIEMBRE DE 1992.
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ERRÓ EL TRIBUNAL DE CIRCUITO DE APELACIONES AL DEJAR SIN EFECTO DETERMINACIONES DE HECHOS DEL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA DESCARTANDO CON ELLO LA ADJUDICACIÓN DE CREDIBILIDAD QUE LE MERECIERA EL TESTIMONIO DE VARIOS TESTIGOS, YA QUE LA PRUEBA NO SE CIRCUNSCRIBIÓ A PRUEBA DOCUMENTAL.
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ERRÓ EL TRIBUNAL DE CIRCUITO DE APELACIONES AL ELIMINAR LA CUANTÍA CONCEDIDA EN DAÑOS A VARIOS DE LOS DEMANDANTES.
El 15 de marzo de 2002, le concedimos a los recurridos un término para que mostraran causa por la cual no debíamos expedir el auto solicitado y revocar la sentencia del 6 de agosto de 2001 del Tribunal de Circuito de Apelaciones. Los Torres Llenza presentaron su escrito el 18 de abril de 2002; Palou, luego de solicitar una prórroga, presentó el suyo el 24 de abril de 2002. Con el beneficio de la comparecencia de las partes, pasamos a resolver.
II
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Las Servidumbres en Equidad
Como es sabido, la figura jurídica conocida como servidumbre en equidad fue reconocida en nuestro sistema de derecho puertorriqueño desde inicios del siglo pasado en Glines v. Matta, 19 D.P.R. 409 (1913). A pesar de tener su origen en el derecho angloamericano, dicha figura ha ido evolucionando en nuestro ordenamiento jurídico y tiene hoy día sustantividad propia. Véase, Asoc.
V. Villa Caparra v. Iglesia Católica, 117 D.P.R. 346...
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