Sentencia de Tribunal Apelativo de 24 de Febrero de 2017, número de resolución KLAN201601766
| Emisor | Tribunal Apelativo |
| Número de resolución | KLAN201601766 |
| Tipo de recurso | Apelación |
| Fecha de Resolución | 24 de Febrero de 2017 |
| | | APELACIÓN procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan Civil. Núm. K PE2016-3215 (902) Sobre: DESAHUCIO |
Panel integrado por su presidenta, la Jueza Fraticelli Torres, el Juez Hernández Sánchez y el Juez Ramos Torres.
Fraticelli Torres, Jueza Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 24 de febrero de 2017.
La señora Perfecta James Audain forma parte del grupo de familias que residía en el Residencial Las Gladiolas antes de que fuera demolido. En 2006, estas familias iniciaron un pleito federal cuyo desenlace les permitió su realojo temporal en apartamentos del mercado privado, hasta que se construya el nuevo complejo de vivienda pública en los predios donde ubicaba el Residencial Las Gladiolas.
El 3 de noviembre de 2016, la señora Janice Pagán López, propietaria del apartamiento en donde fue relocalizada la señora James Audain, instó una demanda de desahucio contra ella, la que fue declarada con lugar por el Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan, el 17 de noviembre de 2016 y notificada el día 21 de ese mismo mes. Es de esa sentencia que la señora James Audain apela ante este foro y alega, entre otras cosas, que ella mantiene el status de residente de vivienda pública hasta que termine el proceso administrativo pendiente ante la Autoridad de la Vivienda. Consecuentemente, asegura que no procedía la acción de desahucio en su contra, pues ocupa la propiedad en virtud de un derecho declarado judicialmente y un contrato de interés público.
Luego de evaluar los méritos del recurso, de considerar las posturas de ambas partes y de examinar el derecho aplicable a la situación concreta planteada, resolvemos revocar la sentencia apelada.
Examinemos los antecedentes fácticos y procesales del recurso.
El 29 de junio de 2015 la señora Janice Pagán López (señora López) suscribió un contrato con la Autoridad de la Vivienda (AVP) para realojar, en una residencia de su propiedad, a la señora Perfecta James Audain (señora James). El contrato fue suscrito por la señora Pagán, como arrendadora, la AVP, como arrendataria, y la señora James, como Jefa de Familia, a tenor de la terminología y el estado socioeconómico reconocidos en la legislación federal y de Puerto Rico.
El 3 de noviembre de 2016, la señora Pagán presentó una demanda de desahucio en precario contra la señora James. Mediante ese recurso, alegó que la vigencia del Contrato de Arrendamiento para Realojo en el Mercado Privado suscrito con la AVP estuvo vigente hasta el 28 de junio de 2016. Por ello, la señora James debía desalojar la propiedad por la que ya no recibía pago de renta. A tales fines, presentó como evidencia una notificación escrita intitulada Aviso de Cancelación de Contrato de Arrendamiento Mercado Privado, con fecha de 9 de junio de 2016, en la cual la AVP avisó a la señora James sobre el vencimiento del contrato.
Luego de examinar esa evidencia, el Tribunal de Primera Instancia determinó que la señora Pagán es propietaria del apartamento y que la señora James estaba ocupándolo en precario, ya que a partir del 1 de julio de 2016 no había realizado los pagos de la renta. Por ende, declaró con lugar la demanda de desahucio y concluyó que procedía el lanzamiento de la señora James.
Inconforme con tal determinación, la señora James presenta este recurso de apelación e imputa al Tribunal de Primera Instancia que incurrió en dos errores, que plantean los siguientes asuntos: (1) al no desestimar la acción de desahucio en el caso de epígrafe o, en la alternativa, al no paralizar la acción de desahucio hasta que concluya el proceso administrativo; (2) al no traer al pleito a la Administración de Vivienda Pública y a SP Management, quienes son partes indispensables; (3) al no convertir el procedimiento a uno ordinario, por la complejidad y el alto nivel de interés público del caso.
La acción de desahucio regulada por los Artículos 601-634 del Código de Enjuiciamiento Civil, 32 L.P.R.A. secs.
2821-2838 es un procedimiento de carácter sumario que responde al interés del Estado de atender con prioridad la causa de acción del dueño de un inmueble, que ve interrumpido su derecho a poseer y disfrutar de su propiedad. Turabo Ltd. Partnership v. Velardo Ortiz, 130 D.P.R. 226, 234-235 (1992); Mora Dev.
Corp. V. Sandín, 118 D.P.R. 733, 749 (1987); C.R.U.V. v. Román, 100 D.P.R. 318, 321 (1971).
El objetivo principal de la acción de desahucio es recuperar la posesión de hecho de una propiedad inmueble, mediante el lanzamiento o expulsión de un arrendatario o precarista que la detente, sin pagar canon o merced alguna o sin tener derecho a permanecer en su disfrute o posesión. Fernández & Hno. V. Pérez, 79 D.P.R. 244, 247 (1956).
El Artículo 620 del Código de Enjuiciamiento Civil, 32 L.P.R.A. sec. 2821, faculta al dueño de la finca, entre otras prerrogativas, a promover la acción de desahucio.[1] Según el referido Código, esta acción puede interponerse contra los inquilinos, colonos y demás arrendatarios, los administradores, encargados, porteros o guardas puestos por el propietario en sus fincas, y cualquier otra persona que detente la posesión material o disfrute precariamente, sin pagar canon o merced alguna. (Énfasis nuestro).
Cód. Enj. Civil, Art. 621, 32 L.P.R.A. sec. 2822.[2]
Según dispone la ley, las vistas de desahucio serán promovidas por medio de una demanda redactada conforme a lo prescrito para el juicio ordinario por las Reglas de Procedimiento Civil y, presentada aquella, se mandará a citar al actor y al demandado para su comparecencia a una vista, la que deberá celebrarse dentro de los diez (10) días siguientes a aquel en que se presente la reclamación. Cód.
Enj. Civil, Art. 623, 32 L.P.R.A. sec. 2824,.
Es mandato legal que [e]l día de la comparecencia se celebrará el juicio y en él expondrán por su orden las partes lo que a su derecho conduzca y formularán en el acto toda la prueba que les convenga. Admitida la prueba, se dictará la sentencia dentro de un término mandatorio no mayor de diez (10) días. El demandado presentará todas sus defensas al contestar la demanda. Cód. Enj. Civil, Art. 625, 32 L.P.R.A. sec. 2826.
Ahora, en casos apropiados, el demandado puede presentar otras defensas afirmativas íntimamente relacionadas con la causa del desahucio, con el objetivo de que el procedimiento se torne en ordinario. Así lo ha establecido una sólida jurisprudencia. Destacan los casos de Mora Dev. Corp. v. Sandín, 118 D.P.R.
733, 747-748, 753 (1987), y Turabo Ltd. Partnership v. Velardo Ortiz, 130 D.P.R., en la pág. 245, cuando se trata de casos en los que la vivienda arrendada cumple un interés social.
Por consiguiente, aunque el desahucio es un procedimiento diseñado para proveer un trato privilegiado al demandante, en las instancias en las que declararlo con lugar derrotaría un interés tutelado por el Estado, se ha permitido que se ventile en un juicio plenario. Crespo Quiñones v. Santiago Velázquez, 176 D.P.R. 408, 416 (2009); Cruz Cruz v. Irizarry Tirado, 107 D.P.R. 655, 660 (1978).
Así, por ejemplo, en Mora Dev. Corp. v.
Sandín, ya citado, la familia demandada era beneficiaria del programa de Sección 8, del Housing and Community Development Act, cuyo esquema permite al arrendatario pagar una canon de renta reducido, ajustado al componente familiar y a sus ingresos. Para ello, la AVP se responsabilizaba con pagar la cuantía restante. La controversia entre las partes se suscitó cuando el arrendador presentó una demanda de desahucio en la que alegó que la familia inquilina incumplió con la obligación de pago. Así, el Tribunal Supremo de Puerto Rico tuvo que dilucidar si en el juicio sumario de desahucio por falta de pago, el inquilino puede presentar las defensas que le cobijan bajo la legislación federal que rige el programa de Sección 8.[3]
Al discutir esta cuestión, el alto foro enfatizó que el Artículo 628 del Código de Enjuiciamiento Civil, 32 LPRA sec. 2829, establece una limitación probatoria rigurosa para los casos de desahucio por falta de pago. Específicamente, dispone que la única prueba que puede presentar la parte demandada es el recibo o cualquier documento en que conste que realizó el pago. Ahora bien, recordó el tribunal que en Más et al. v. Borinquen Sugar Co., 18 D.P.R. 304 (1912), quedó resuelto que dicho artículo solo se refiere a los casos en los que la única defensa sea el hecho del pago, es decir, que no impide que el arrendatario alegue y pruebe otras defensas tales como que el canon no estaba vencido o que existe impedimento colateral o estoppel. Mora Dev. Corp. v...
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