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Sentencia de Tribunal Supremo de Justicia de 9 de Abril de 1948 - 68 D.P.R. 575

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Vincent
EmisorTribunal Supremo
DPR68 D.P.R. 575
Fecha de Resolución 9 de Abril de 1948

68 D.P.R. 575 (1948)

VÉLEZ MALDONADO V. SAN MIGUEL

EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

Rafael Vélez Maldonado, demandante y apelado

vs.

Andrés Luis San Miguel, demandado y apelante.

Núm. 9609

68 D.P.R. 575

9 de abril de 1948

Sentencia de Emilio S.

Belaval, J. (San Juan), declarando con lugar demanda de desahucio, con costas, sin honorarios de abogado. (En Moción de Reconsideración de nuestra sentencia de enero 22, 1948.) Con lugar la moción, se dejan sin efecto la sentencia y opinión emitida por este Tribunal en enero 22, 1948 y se confirma la sentencia apelada.

  1. Desahucio--Jurisdicción y Lugar del Juicio.--Cuando el comprador de una propiedad da por terminado el arrendamiento del inquilino con el dueño anterior, la jurisdicción del desahucio corresponde a la corte de distrito. Es sólo cuando ellos convienen un nuevo contrato de arrendamiento y el alquiler no excede de $1,000 al año, que la jurisdicción corresponde a la corte municipal.

  2. Id.--Condiciones Precedentes a su Ejercicio--Certificado de la OAP.--Entre septiembre 14, 1946 a enero 23, 1947 el comprador de una propiedad arrendada no podía desahuciar al inquilino del anterior dueño sin un certificado de la OAP. Esto no alteraba el status del inquilino del anterior dueño como detentador mientras estuviera en posesión hasta que entrara en vigor el certificado de la OAP. Las leyes entonces en vigor no creaban relaciones contractuales privadas entre partes que nunca las convinieron.

  3. Arrendador y Arrendatario--Arrendamientos y Convenios en General Requisitos y Validez--Ratificación del o Nuevo Arrendamiento--Por Compradores de Fincas Arrendadas.--El comprador de una propiedad puede, con actos explícitos, celebrar un nuevo contrato de arrendamiento con el inquilino del dueño anterior. Los pasos dados por el comprador de propiedad al notificar al inquilino del anterior dueño su propósito de recobrar la posesión de la misma, obtener de la OAP el certificado de evicción y oportunamente radicar desahucio contra el inquilino, son todos actos explícitos que indican su intención de no otorgar un nuevo contrato de arrendamiento.

  4. Id.--Id.--Id.--Id.--Id.-El comprador de una propiedad arrendada, al dar por terminado el contrato de arrendamiento del inquilino con el anterior dueño y, durante el período de espera para desahuciarlo, aceptar compensación por el uso en una suma igual al importe del alquiler que el inquilino pagaba al anterior dueño, no crea contrato alguno entre las partes.

  5. Id.--Arrendamientos y Anticipos--Derechos y Responsabilidades--Derecho a Cobrar Rentas.--El comprador de propiedad que ha hecho constar claramente al inquilino del anterior dueño su deseo de dar por terminado el arrendamiento, mientras espera que entre en vigor el certificado de la OAP para poder desahuciar tiene derecho, de no existir contrato de arrendamiento durante este período de espera, a cobrar compensación por el uso de la propiedad. Tal compensación puede cobrarla, bien por pago voluntario o por pleito durante ese período.

  6. Id.--Acción del Propietario Volver a Entrar en y Recobrar la Posesión Desahucio--Apelación--Requisitos y Procedimientos para Elevar la Causa--Pago, Depósito, Consignación de Cánones y Fianza--Fianzas--Demandado en desahucio el inquilino del anterior dueño por el comprador de la propiedad, la fianza que para apelar aquél preste, aun suponiendo que cubra el período de espera mientras entra en vigor el certificado de la OAP, nada tiene que ver con que el comprador, por un acto explícito suyo, continuara el arrendamiento anterior o celebrara uno nuevo. Tal fianza, a lo sumo, garantizaría sólo el pago de la compensación por el uso.

E. Martínez Rivera y Luis Blanco Lugo, abogados del apelante.

Diego O. Marrero, abogado del apelado.

OPINIÓN EMITIDA POR EL HON. JUEZ SNYDER

El 14 de septiembre de 1946 el demandante compró una casa con intenciones de vivirla.

El 1 de octubre de 1946 obtuvo de la OAP un certificado, requerido entonces por la ley y los reglamentos Federales, que lo autorizaba a instituir de conformidad con la ley local, no antes del 23 de enero de 1947, un procedimiento para lanzar al demandado, inquilino del dueño anterior. El 24 de marzo de 1947 el demandante radicó ante la corte de distrito una acción de desahucio en precario para lanzar al demandado. Esta es una apelación establecida por el demandado contra sentencia a favor del demandante, basándose en que la corte de distrito carecía de jurisdicción.

[1] A tenor con el artículo 1461 del Código Civil, al comprar la casa el demandante tenía derecho a dar por terminado el arrendamiento del demandado con el dueño anterior. Bajo el artículo 622 del Código de Enjuiciamiento Civil, en tal caso la jurisdicción corresponde a la corte de distrito, con la excepción de que es la corte municipal la que tiene jurisdicción si el comprador y el demandado celebran un nuevo contrato de arrendamiento en que el alquiler no exceda de $1,000 al año. Miranda v. Jarabo, 64 D.P.R. 898.

[2]

Alega el apelante que en este caso el demandante y el demandado otorgaron dicho nuevo contrato con un alquiler [P577] de $22 mensuales, y que en consecuencia la corte municipal, y no la de distrito, era la que tenía jurisdicción. Esta contención está basada en el hecho de que para los meses de agosto a noviembre de 1946 el demandado le envió sendos cheques al demandante por $22, que especificaban eran para el "pago de rentas," y el demandante le expidió los recibos correspondientes indicando que eran por "alquiler casa en Alameda Bo. núm. 30".

Para la época aquí envuelta un detentador no podía ser desahuciado sin un certificado de la OAP. Sais v. Gorbea, 66 D.P.R. 35. En su consecuencia, entre el 14 de septiembre de 1946 y el 23 de enero de 1947, el demandante, por fíat de la Ley Federal, no podía desahuciar al demandado. Pero esto no alteró el status de éste como un detentador mientras estaba en posesión hasta que entró en vigor el certificado de la OAP. "Debido a las condiciones de emergencia creadas por la guerra, los Gobiernos Federal e insular han asumido la tarea de proteger por fíat legislativo la posesión de las viviendas y exigir ciertas condiciones a ser cumplidas, antes de que se pueda terminar tal posesión. Pero nada encontramos en estas leyes en el sentido de crear relaciones contractuales privadas entre partes que nunca las han convenido." Miranda v. Jarabo, supra, págs. 900, 901.

[3-6]

Manresa, Comentarios al Código Civil, 4ta. ed., Vol. 10, pág. 575, indica que el nuevo dueño puede "con actos explícitos" celebrar un contrato con el inquilino del dueño anterior para la continuación del viejo arrendamiento. Pero aquí no encontramos tales actos explícitos del demandante. Por el contrario, éste hizo constar claramente que deseaba dar por terminado el arrendamiento. Es cierto que aceptó dinero como "alquiler". Pero esto por sí solo no es decisivo aquí en cuanto a la cuestión de si las partes celebraron un nuevo contrato de arrendamiento. El llamado "alquiler" pudo de hecho constituir alquiler bajo un nuevo [P578] contrato o pudo haber sido compensación por el uso de la casa mientras el demandado la seguía ocupando.

Al tratar de determinar si las partes celebraron un nuevo contrato, debemos recordar que en virtud de la Ley Federal el demandante no podía por varios meses lanzar al demandado. Durante dicho período, mientras esperaba que entrara en vigor el certificado de evicción, él podía cobrar el alquiler propiamente dicho. Escudero

v. Corte, 65 D.P.R. 574. De la misma manera, si para dicho período no existía contrato de arrendamiento, el demandante tenía derecho a que el demandado lo compensara por el uso de la propiedad, y podía demandarlo en cobro de dicha compensación. Ball v. Vilá, 67 D.P.R. 415. Toda vez que el demandado era responsable por el uso de la propiedad, la compensación por ello podía cobrársele-bien por pago voluntario o por pleito-durante el período de la posesión. No hay razón en derecho o en lógica que nos obligue a resolver que el cobro de esta deuda, que se admite se debía, tenía que suspenderse hasta después que se lanzara al demandado, época para la cual su cobro podría ser bastante incierto.

No tenemos que determinar si la fianza que el demandado probablemente tuvo que prestar con el fin de apelar en este caso, cubriría la compensación por el uso de la propiedad desde octubre a noviembre de 1946, si el demandado no la hubiera pagado voluntariamente. Cf. Pratts v. Corte, 66 D.P.R. 3; Vivas v. Petrilli, 66 D.P.R. 653. Aun si supusiéramos, sin decidirlo, que la fianza era aplicable a este período, el cumplimiento por el demandado del requisito de prestar una fianza nada tiene que ver con que el demandante por un "acto explícito" haya continuado el arrendamiento anterior o haya celebrado un nuevo arrendamiento. Bajo las circunstancias de este caso, la fianza, a lo sumo, garantizó el pago de la compensación por el uso. El aceptar dinero por el uso, en vez de esperar a proceder contra la fianza...

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