Lección VII. Contratos preparatorios: opción, promesa bilateral y derechos de preferencia
| Autor | Ruth E Ortega-Vélez |
| Páginas | 87-96 |
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El contrato de opción ha sido definido de diferentes maneras: Ossorio dice que "es un contrato por virtud del cual el propietario de una cosa o derecho concede a otra persona, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad exclusiva de adquirirlo o de transferirlo a un tercero, obligándose a mantener, mientras tanto, lo ofrecido a su disposición en las condiciones pactadas”. Castán lo define como "un convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal. Mengual dice que "la opción en su sentido estricto, implica 'un contrato bilateral y consensual, por virtud del cual una o varias personas conceden a otra u otras la facultad exclusiva de ejercitar uno o varios hechos o uno o varios derechos por su propia cuenta y con el mutuo y recíproco beneficio para ambas partes, dentro de un período de tiempo convenido”.
El contrato de opción de compra, no está regulado en el Código Civil, es un contrato consensual, mediante el mismo una parte (promitente) le concede a otra parte (optante), el derecho exclusivo a decidir de manera unilateral si comprará determinado bien inmueble que le pertenece al promitente. Esta facultad tendrá que ejercitarse dentro de un período de tiempo definido por las partes, y tanto el promitente como el optante se beneficiarán con el negocio. En realidad se trata de un contrato preparatorio o precontrato encaminado al eventual otorgamiento de un contrato de compra y venta. Irizarry v. García, 2001, 155 D.P.R. 713.
Son elementos esenciales del contrato de opción de compra: (1) se concede al optante la facultad de decidir unilateralmente si celebrará el contrato principal (la compra y venta) sin ninguna obligación por parte de este; (2) dicha concesión tiene carácter de exclusividad; (3) se establece un plazo para ejercitar la opción; y (4) no existe otra condición que no sea la voluntad del optante.
A pesar de ser un contrato consensual, la opción de compra es un contrato unilateral, pues el optante no está obligado a comprar, contrario al caso del promitente que sí está obligado a venderle al primero, si aquel así lo decide. Si hay obligaciones recíprocas de vender y comprar, no se trata de un contrato de opción de compra; sería un contrato de compraventa.
Aceptada la promesa de venta por el optante contenida en el contrato, ello produce, no un contrato perfeccionado de compraventa, sino la obligación de parte del concedente de
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vender, y de parte del optante de comprar la cosa objeto del contrato. En fin, una promesa bilateral de compraventa aceptada por el optante no constituye un contrato de compraventa. Irizarry v. García, supra.
El contrato de opción es inscribible siempre que se trate de una compraventa, por lo que, a pesar de que se trata de un derecho personal, adquiere transcendencia real si logra acceso al Registro. El Art. 38(4) de la L.H. contempla que será inscribible en el Registro de la Propiedad la opción de compra o el pacto o estipulación expresa que determine dicha opción en cualquier título inscribible, siempre que además de las circunstancias necesarias para la inscripción reúna las siguientes: (1) Que se consigne en escritura pública. (2) Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción. La prima o precio para conceder la opción no es un requisito indispensable del contrato de opción de compra. Solo deberá consignarse cuando las partes hayan pactado alguna. (3) Plazo para el ejercicio de la opción. Las partes tienen entera libertad para pactar el plazo para el ejercicio de la opción de compra, que puede exceder de cinco años. No obstante, la inscripción de la opción caducará transcurrido el plazo para ejercerla, o cinco años de la fecha en que fuese practicada, lo que ocurra primero, sin perjuicio de que pueda otra vez inscribirse por el término aquí dispuesto si no ha vencido el término contractual para el ejercicio de la misma. Sin embargo, en el arrendamiento con opción de compra, la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquel, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento.
Según el Tribunal Supremo en Atocha v. Registrador, 1989, 123 D.P.R. 571, no todo tipo de contrato de opción tiene acceso al Registro de la Propiedad. En su análisis del Art. 38(4) de la L.H., el profesor Godreau señala que "no es todo tipo de pacto de opción el que tiene acceso al registro, sino únicamente la opción a compra. Quedarían excluidos, pues los pactos de opción de arrendamiento o de opción para la adquisición de cualquier otro derecho real, pues se entiende que la opción, por ser un derecho personal, logra acceso al Registro por vía de excepción y únicamente porque el legislador ha designado este tipo de negocio, el de compra, como el merecedor de la protección registral”.
De este modo, una vez logra el acceso al Registro, la opción tiene la condición de riguroso gravamen conforme a las disposiciones de la Ley y el Reglamento Hipotecario y, de acuerdo con sus términos, perjudicará a los posteriores adquirentes del bien sujeto a la misma. Por tanto, aun cuando la inscripción de un contrato de opción de compra no cierra el Registro de títulos en los que se traspase o grave una finca, el hecho de que tales títulos accedan al Registro no será óbice para que los asientos generados en tal virtud no puedan ser cancelados, “de ejercitarse la opción inscrita”según previsto en la Ley.
Nota: Pregunta de Derecho de Contratos del examen de reválida de abogados relacionadas con la figura jurídica del contrato de opción de compra. (1) Marzo de 2007:
Hechos resumidos: Amado Arrendador alquiló a Idalia Inquilina un local comercial. Mediante dicho contrato de arrendamiento Arrendador concedió a Inquilina el derecho de
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adquirir, con carácter preferente, el inmueble arrendado, en la eventualidad de que decidiera venderlo. A tales fines, incluyeron en el contrato la siguiente cláusula: “Si en el futuro el arrendador decidiera vender el inmueble arrendado, dentro de los próximos 3 años, acuerda otorgar el derecho preferente de compra a la arrendataria. En esa even-tualidad, el precio de venta será el que establezca un tasador escogido por ambas partes”.
Al año de otorgar el contrato, Arrendador decidió vender el inmueble, lo que notificó a Inquilina junto con la encomienda de buscar un tasador. Recibida la tasación, resultó ser menor a lo esperado por Arrendador por lo que, luego de recibir una oferta de compra por parte de Tomás Tercero, por un precio$1,000 mayor al de la tasación, informó a Inquilina que no estaba en condiciones de vender al precio de tasación y que el precio haba aumentado $2,000. Inquilina aceptó el aumento en el precio de venta, sujeto a que Arrendador reparara una filtración en el techo del inmueble. Arrendador se negó y se comprometió con Tercero en venderle el inmueble. Como parte del acuerdo con Tercero, quien sabía de las gestiones de Inquilina para adquirir el inmueble, éste honraría el arrendamiento con Inquilina hasta su vencimiento en dos años.
Inquilina presentó una demanda por incumplimiento de contrato en la que solicitó que se ordenase a...
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